Sachwertverfahren
Wann wird das Sachwertverfahren angewandt?
Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Daten nicht verwendet werden kann. Es gibt keine brauchbaren Vergleichswerte. Ebenso ist dies der Fall, wenn das Ertragswertverfahren (siehe unten) keine Anwendung findet, weil sich keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen.
Das Sachwertverfahren wird überwiegend bei selbst genutzten und individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken angewandt. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten unter der Berücksichtigung der Wertminderungen wegen des Alters, der Baumängel und Bauschäden sowie sonstiger wert beeinflussender Faktoren wie Renovierungen und Instandhaltungen zu ermitteln.
Schematischer Überblick über das Sachwertverfahren nach §§189 ff. BewG.
Regelherstellungskosten * Baupreisindex * Bruttogrundfläche (BGF)
= Gebäuderegelherstellwert
Gebäuderegelherstellwert - Alterswertminderung
= Gebäudesachwert
Gebäudesachwert + Bodenwert
= Vorläufiger Sachwert
Vorläufiger Sachwert * Wertzahl
= Sachwert = Grundbesitzwert
Begrifflichkeiten:
Regelherstellungskosten (§ 190 Abs.1 BewG):
Diese werden auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmowertV 2021 in Euro/m² BGF einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer für die jeweilige Gebäudeart ermittelt. Hier können Sie unter Punkt 7 Anlage 1 den entsprechenden Wert aus den Tabellen ermitteln.
Baupreisindex (§ 190 Abs. 2 BewG ):
Da die Werte der Regelherstellungskosten aus dem Jahr 2010 sind, müssen diese mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert werden. Werte der Baupreisindizes findet man beim Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern.
Bruttogrundfläche (BGF) (§190 Abs.1 Anlage 24 BewG) (siehe auch Flächenarten Sachwertverfahren bei Kostenlose Immobilienwertung). Hier finden Sie die Umrechnungsfaktoren unter Punkt 8.3.
Alterswertminderung (§190 Abs. 4 BewG):
Die Alterswertminderung wird in % angegeben und errechnet sich folgendermaßen:
Alterswertminderung = ((Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer) *100
Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmowertV 2021 Anlage 1,der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts ( SW-RL) festgelegt.
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmowertV 2021 Anlage 2,der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts ( SW-RL) festgelegt.
Bodenwert (§189 Abs.2 BewG) (siehe auch Ermittlung Bodenwert Sachwertverfahren bei Kostenlose Immobilienbewertung)
Als Wertzahlen sind die von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren anzuwenden. Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt werden können, sind die in der Anlage 25 bestimmten Wertzahlen anzuwenden.
