Gebäude- und Flächenarten von Immobilien:
Um eine Immobilie richtig bewerten bzw. die Ergebnisse einer Immobilienbewertung richtig interpretieren zu können, ist es notwendig sich mit gewissen Fachbegriffen zu beschäftigen. Hierzu sollte man wissen, welche Gebäude- und Flächenarten es überhaupt gibt und wie diese definiert sind:
Wohnfläche:
Die Wohnfläche ist, wie schon der Name sagt, die tatsächliche Fläche welche ausschließlich zum Wohnen geeignet ist. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnet.
Zur Wohnfläche gehören alle Wohn- und Schlafzimmer sowie Bäder, Küchen, Flure und Abstellräume. Auch Wintergärten, Fitnessräume, Saunen oder Innenpools zählen zur Wohnfläche, wenn die Räume nach allen Seiten geschlossen und beheizt sind. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden laut Wohnflächenverordnung zur Hälfte angerechnet.
Nicht zur Wohnfläche gehören demnach Kellerräume, Waschküchen, Speicher, Heizungskeller und Abstellräume außerhalb der Wohnung. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel zur Wohnfläche gerechnet, bei Flächen mit besonderem Nutzwert, bis zur Hälfte der Wohnfläche.
Wichtig besonders für ausgebaute Dachgeschosse: Räume ab zwei Metern Höhe werden voll angerechnet. Schrägen mit weniger als einem Meter Höhe dürfen nicht berechnet werden. Alle Teile des Raums, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, zählen zur Hälfte. Auch unter Treppen gelten diese Berechnungsregeln.
Zimmeranzahl einer Immobilie:
Bäder, Küchen und Flure werden nicht als Zimmer gezählt. Als Zimmer zählen nur alle Wohn- und Schlafräume. Eine gesetzliche Regelung für die Definition als "halbes Zimmer" gibt es nicht. Als ganzes Zimmer werden jedoch nur Räume bezeichnet, die mit mindestens einem Bett, einem Schrank und einem Schreibtisch ausstattbar sind. Räume mit einer Raumgröße unter 8 m², gelten in der Regel als "halbe Zimmer".
Nutzfläche:
Zur Nutzfläche zählen alle weiteren Flächen, die zum Wohnen notwendig, aber nicht unmittelbar nutzbar sind, wie z. B. Treppen und Treppenabsätze, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Keller, nicht ausgebauter Dachboden, Garage, die Waschküche und der Trockenraum.
Bruttogrundfläche:
Die Bruttogrundfläche oder kurz BGF ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse, die man innerhalb eines Gebäudes finden kann. Bei der Berechnung des Sachwertverfahrens spielt die Bruttogrundfläche eine bedeutende Rolle. Um die Berechnung der Bruttogrundfläche zu vereinfachen werden, habe ich diese bildlich dargestellt. Hier finden Sie eine Skizze, welche Bruttogrundflächen wie zu berücksichtigen sind:
Quelle des Bildes:
Shannon at the German language Wikipedia, Bruttogrundfläche, CC BY-SA 3.0. Bild ist modifiziert, da Balkone nicht zur Bruttogrundfläche gehören.
Die roten Flächen sind alle überdeckt und von allen Seiten in voller Höhe umschlossen. Diese Flächen zählen alle zur Bruttogrundfläche.
Die grünen Flächen sind ebenso alle überdeckt, jedoch nicht von allen Seiten in voller Höhe umschlossen. Trotzdem zählen auch diese Flächen zur Bruttogrundfläche.
Die blauen Flächen sind weder überdeckt, noch von allen Seiten in voller Höhe umschlossen und zählen deshalb nicht zur Bruttogrundfläche.
Zur Bruttogrundfläche gehören beispielsweise:
- Alle Wohnflächen incl. der Wände, also die Außenmaße des Gebäudes
- Alle überdachten Loggias. Im Gegensatz zum Balkon ist eine Loggia immer dreiseitig geschlossen und ins Gebäude eingeschnitten. Der Balkon ist immer von der Fassade ans Haus angebaut, befindet sich also außerhalb des Gebäudegrundrisses und wird deshalb nicht berücksichtigt.
- Alle Keller mit einer Raumhöhe von über 1,25 m
- Garagen oder Durchfahrten innerhalb des Gebäudes
- Ausgebaute Dachböden bzw. Dachböden mit mind. 1,25 m Raumhöhe und begehbarer Fläche
Bruttogrundflächen welche nicht berücksichtigt werden:
- Kriechkeller (lichte Höhe unter 1,25 m)
- Kellerschächte
- Außentreppen
- nicht benutzbare Dachflächen (unter 1,25 m Raumhöhe)
- Balkone (auch wenn diese überdeckt sind)
- Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Bauzustand)
