Immobilienbewertung - Ertragswertverfahren
Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?
Schematischer Überblick über das Ertragswertverfahren nach §§184 BewG.
Rohertrag - Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
Reinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
Gebäudereinertrag * Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert + Bodenwert
= Ertragswert = Grundbesitzwert
Begrifflichkeiten:
Der Rohertrag ist die (ortsübliche) Jahreskaltmiete
Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG ):
Unter Bewirtschafftungskosten versteht man die Summe aus Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Diese sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Falls keine geeigneten Erfahrungssätze vorhanden sind, ist von pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 auszugehen.
Bodenwertverzinsung (§185 Abs.2 BewG)
Bei der Ermittlung der Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert (§189 Abs.2 BewG) (siehe auch Flächenarten Ertragswertverfahren bei Kostenlose Immobilienbewertung) mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert (§ 188 BewG).
Als zusätzliche Anhaltswerte finden Sie hier die Marktüblichen Liegenschaftszinssätze (IVD)
Vervielfältiger (§185 Abs. 3 BewG):
Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer der Immobilie. Abhängig von der Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie, welche in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmowertV 2021 Anlage 1, der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (SW-RL) festgelegt ist, wird die Restnutzungsdauer in der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmowertV 2021 Anlage 2 ermittelt.
Die Ermittlung des Vervielverfältigers erfolgt dann nach der Anlage 21 des Bewertungsgesetzes BewG.
Bodenwert (§189 Abs.2 BewG) (siehe auch Ermittlung Bodenwert Ertragswertverfahren bei Kostenlose Immobilienbewertung)
