Mietrecht bei Eigentümerwechsel
Fragen und Antworten welche Mieter und Vermieter beim Eigentümerwechsel eines Mietobjektes beachten müssen.
- Frage: Was ändert sich für den Mieter bei Eigentumswechsel?
- Antwort: Zunächst ändert sich für den Mieter gar nichts, außer dass er einen neuen Ansprechpartner (Vermieter) hat. Denn grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Das bedeutet: Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers ein. Alle bisherigen Regelungen bleiben uneingeschränkt gültig.
- Frage: Ab wann muss die Miete an den neuen Eigentümer gezahlt werden?
- Antwort: Erst wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist.
- Frage: Was passiert mit dem Mietvertrag?
- Antwort: Viele Mieter haben nach einem Eigentümerwechsel Angst, dass der neue Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen möchte, mit möglicherweise schlechteren Konditionen für den Mieter. Diese Angst ist unbegründet, denn der neue Vermieter kann keinesfalls den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen. Er tritt nämlich automatisch, anstelle des alten Eigentümers, in die bestehenden Verträge ein. Der bisherige Eigentümer muss nach dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers den Mieter darüber schriftlich informieren, dass dieser ab einem bestimmen Zeitpunkt der neue Eigentümer ist, und der Mieter die Miete an den neuen Mieter zu überweisen hat.
Frage: Darf der neue Vermieter die Miete erhöhen ?
Antwort: Ja darf er, aber die Mietzinserhöhung darf bei einem Eigentümerwechsel frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft treten (§ 558 Absatz 1 BGB). Zusätzlich gilt, dass die Miete in den nächsten 3 Jahren um nicht mehr als 20 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie hoch in den vergangenen vier Jahren die durchschnittliche Miete für eine vergleichbare Wohnung in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde war.
Nur um höchstens 15 % dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren für Wohnungen in solchen Regionen steigen, für die eine Rechtsverordnung der zuständigen Landesregierung eine Gefährdung der Wohnraumversorgung festgestellt hat (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).
Frage: Kann der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Antwort: Der neue Vermieter muss sich, wie der alte Vermieter auch, an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.
Frage: Was passiert, wenn das Mietobjekt durch Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer findet?
Antwort: Nach einer Zwangsversteigerung verkürzen sich lediglich die Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
