Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren
Wer es in Erwägung zieht seine Immobilie zu verkaufen, möchte oftmals vor dem Verkauf wissen, wie hoch der Verkehrswert / Marktwert seiner Immobilie ist. Hierbei ist der Marktwert nur eine andere Bezeichnung für Verkehrswert.
Laut Baugesetzbuch §194 ist unter Verkehrswert / Marktwert der derzeit am Markt erzielbare Immobilienpreis zu verstehen. Die Berechnung des Verkehrswertes ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt.
Je nach Immobilienart und Immobiliennutzung gibt es 3 verschiedene Methoden den Verkehrswert zu ermitteln:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Ich möchte Ihnen nun kurz erläutern, wann welches Verfahren angewendet werden kann:
Vergleichswertverfahren:
Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§15ImmoWertV).
Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Daten nicht verwendet werden kann. Es gibt keine brauchbaren Vergleichswerte. Ebenso ist dies der Fall, wenn das Ertragswertverfahren (siehe unten) keine Anwendung findet, weil sich keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen.
Das Sachwertverfahren wird überwiegend bei selbst genutzten und individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken angewandt. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten unter der Berücksichtigung der Wertminderungen wegen des Alters, der Baumängel und Bauschäden sowie sonstiger wert beeinflussender Faktoren wie Renovierungen und Instandhaltungen zu ermitteln.
Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren ist hauptsächlich für Immobilien geeignet, bei denen die Fremdnutzung im Vordergrund steht. Dies gilt in erster Linie z.B. für Wohn- und Geschäftshäuser oder auch Mehrfamilienhäuser. Beim Kauf dieser Immobilien steht meistens die Renditeüberlegung im Vordergrund.
Detaillierte Erläuterungen mit Beispielberechnungen zu den jeweiligen Bewertungsverfahren finden Sie hier in Kürze unter dem Reiter "Kostenlose Immobilienbewertung".
